Hauskauf bei einer Zwangsversteigerung Unerwartete Schäden und andere Kosten
Die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung gilt bisweilen als kostengünstiger Weg zur eigenen Immobilie. Der Erwerb ist jedoch mit erheblichen Risiken und Rechtsfolgen verbunden: Interessenten können das Haus oder die Wohnung nicht vorab selbst einsehen und müssen unter Umständen auch Schulden übernehmen, die im Grundbuch eingetragen sind. Selbst direkt vor dem Kauf hinzugekommene Schäden sind nicht auszuschließen. Dies sollten sich potenzielle Käufer vor der Teilnahme am Versteigerungsverfahren bewusst machen und insbesondere die Eintragungen im Grundbuch sorgfältig prüfen.
Vorsicht bei bestehenden Grundschulden
Im Regelfall werden bei einer Zwangsversteigerung die bisherigen Belastungen wie beispielsweise ein Bankdarlehen im Grundbuch gelöscht. Dies gilt jedoch nicht im Falle einer sogenannten Teilungsversteigerung, die von einem der Miteigentümer betrieben wird: Hier bleiben die Schulden bestehen. Handelt es sich um Grundschulden, müssen neben dem Betrag, der für den Zuschlag an das Gericht zu zahlen ist, gegebenenfalls auch Zahlungen an die Gläubiger oder den Grundstückseigentümer erfolgen.
Keine vorherige Besichtigung möglich
Anders als bei einem Kaufvertrag kann eine für die Zwangsversteigerung vorgesehene Immobilie nicht zuvor besichtigt werden. Der aktuelle Eigentümer ist nicht verpflichtet, die Interessenten auf das Grundstück oder gar in das Gebäude zu lassen. Stattdessen holt das Gericht ein Sachverständigengutachten ein, das die Interessenten vor dem Versteigerungstermin einsehen können. Das Gutachten gibt aber nur den Zustand zu einem bestimmten Zeitpunkt wieder. Es ist nicht auszuschließen, dass der Eigentümer seitdem Veränderungen vorgenommen oder Beschädigungen verursacht hat, die zu deutlichen Wertminderungenführen. Weder lässt sich dies vor dem Kauf verhindern noch der Verursacher im Anschluss rechtlich belangen.
Wann und wie es zur Zwangsvollstreckung kommt
Wer ein Haus oder eine Wohnung erwerben will, schließt in der Regel mit dem Eigentümer einen Kaufvertrag, der durch einen Notar entworfen und beurkundet wird. Es gibt es aber auch die Möglichkeit, eine Immobilie im Wege der Zwangsvollstreckung zu erwerben. Hierzu kommt es, wenn ein Gläubiger im Grundbuch die Zwangsversteigerung beantragen kann, oder bei der Teilungsversteigerung, der zwangsweisen Auseinandersetzung einer Eigentümergemeinschaft. Die Zwangsversteigerung wird durch das Amtsgericht durchgeführt und unterliegt gesetzlichen Regelungen.
Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer.
